富阳新政5天后，当大多数人对“救市”仍无感时，富阳楼市已经雄起了一波。

上个周末，朋友圈基本被“央企天街盘”、“返现两成”、“车位1万”、“首付交付后再给”刷屏，我们已经有2个粉丝上车了富阳，今天也核实了几组数据：

1、银湖3个楼盘带看量平均暴增280%；

2、富春湾新城某盘周末两天成交30多套，之前月成交只有个位数；

3、某楼盘带看转换比达到22%，平均5组就有一个成交；

4、某大型分销公司周末全员在富阳3个售楼部接待，可见带看之多。

可以确定的是，富阳91新政对刚需客的吸引是立竿见影，而且发酵还在继续。

有熟悉中介朋友甚至给我晒图，不少隔空转账下定的。

这和我感知的普遍看空情绪是完全相反的，

先不管是不是短暂高潮，至少在市场预期跌入谷底的当下，富阳的外溢承接能力还是比我想象中要高。

这种低估来自于多数人包括我自己，长期对富阳板块的偏见。

富阳和临安楼市长期的同级不同命，导致房票排外流失，大量去了青山湖，而一旦放在同一个起跑线，后劲力差距就出来了。

实际上，滨江和之江一带刚性买房需求只是在被情绪压抑，而不是购买力消失了。

我和很多中介和项目聊天，注意到富阳新政初期的预期传导链：

1、对临安市场虹吸明显。

不少临安中介调转枪头，很多工作在大城西客群被中介导入，毕竟富闲路和良睦路南延的纵向打通，吸引了不少大未科溢出客群，价格比临安还便宜。

2、板块分化严重不均。

新政火爆主要在银湖科技城和富春湾新城板块，基本过了高桥热度就下降十分明显，这说明新政对地缘刺激有限，富阳楼市主体依然靠外溢。

3、二手房基本未动。

富阳是少数的正倒挂自住板块，房东投资性降价跟进的不多，毕竟在分销主导的市场下，除了部分低密和老城二手房，大部分房源基本没有客户认知基础。

而且我发现，后台不少咨询富阳的粉丝，大多接受在富阳长期自住而弱化了增值属性，毕竟本身的生态和配套在不到2万的价格下，还是很有竞争力的。

特别是彩虹快速和6号线拉通后，富阳是副城中与核心区的通勤最便捷的。

我们都低估了富阳新政，购买力有，但不多。

我觉得富阳这波更多是被市场情绪短期带动，而不是市场购买力的持续传导。

一是主城政策远远没见底，富阳占用杭州名额，这是很大的抄底不确定性，观望情绪依然在；

二是此次新政力度并不算大，没有动首付比例就很难撬动更多群体；

三是外围客群数量有限，其实临平和大江东也早就放松门槛几个月，F类人才一番操作后很容易拿到房票，无限接近不限购，现在又回到一片死寂。

所以，我预计如果主城新政再不来，富阳新政大概率和517新政一样短命。

这也正常，已被干趴下的预期，微创级的补丁根本扶不起来的。

富阳是前菜，杭州在试探。

多数人仍在等杭州的大招，我也在等，毕竟落户满两年、不落户满4年、单身等等限制，现在已经明显不符合“全国一盘棋”的调控方向。

别人都在裸奔了，杭州还在穿秋裤。

但别忘了，杭州也是全国主/郊区分化最明显的城市，如果贸然出大招，远郊盘可能直接被虹吸崩了。

所以，先内紧外松，房票溢出刺激外围消化，等外围去化一波，主城目前还等得起。

这并不是单纯的“按区施策”，而是更长远的“全局控盘”，也是庄家放盘前的常规预期管理操作。

而且还能试探市场底盘和购买力，比如517的施政时效是远低于制定初期目标的。

这次富阳新政的热度，决定了杭州新政的力度。

杭州楼市的困境核心就是房票，想留杭且有一定能力留杭的人，真的不缺。

楼市表面上数据比2014年好看，但买方预期上远低于2014年。

杭州必须采用超常规手段，才能激活。

因为之前的外围试探和二手房放松，都没有拉高本质低预期状态，所以都是短命的。

而且“时间换空间”今年也不管用了，房贷利率已经逼近2014年来的最低点，深圳、南京、苏州、武汉依然看不出任何全面复苏的姿态。

杭州一直是求稳克制的精准操盘手，但这次真的不一样了。

趁着仅存的“独立行情”的余晖，“双降”（降社保和降首付）还能抢救一下。