这是一起关于行使租赁优先权案例。

木业公司在一块被查封的土地上进行租赁，并投资经营，花了很多冤枉钱，最后法院认为这个租赁优先权无法得到支持。

从这个案例可以学习到：

一是，在签订租赁合同前，一定要搞清楚这个不动产的状况。

二是，代为清偿债务要特别小心。这个租户，帮助出租人代为还债，还给他们公司的员工发了工资，心是一片好心，但没有人领情，法院认为，只要这个租赁合同在查封之后，优先租赁权就无法支持。

附：淄博淞源木业有限公司、淄博高新城市投资运营集团有限公司等占有排除妨害纠纷民事二审民事判决书

山东省淄博市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁03民终1616号

上诉人（原审被告）：淄博淞源木业有限公司，住所地山东省淄博高新技术产业开发区民和路34号四宝山民营工业园。

法定代表人：牛远林，经理。

委托诉讼代理人：肖庆，山东建仑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：淄博高新城市投资运营集团有限公司，住所地山东省淄博高新区鲁泰大道51号高分子产业创新园A座2303室。

法定代表人：槐哲，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人:司建彬，山东柳泉律师事务所律师。

原审被告：牛远林，男，1984年10月17日出生，汉族，住山东省淄博高新技术产业开发区。

上诉人淄博淞源木业有限公司（以下简称淞源公司）因与被上诉人淄博高新城市投资运营集团有限公司及原审被告牛远林占有排除妨害纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0391民初3194号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

淞源公司上诉请求：

撤销一审判决；

依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；

1. 二审案件受理费由被上诉人承担。

事实和理由：

一审判决认定事实错误。

上诉人对于被上诉人于2021年7月28日取得山东康德木业有限公司（以下简称康德公司）名下的案涉土地不再持有异议。

但在2016年，由于康德公司长期拖欠职工工资，引发群体事件，遂向上诉人借款支付工人工资，将其生产车间等全部租给上诉人，以房租抵顶借款，租赁合同截止日期为2031年5月20日，上诉人租用、占有案涉土地的时间早于被上诉人。

一审判决认定案涉土地查封在租赁之前不符合事实。

康德公司因与山东巧媳妇食品集团有限公司追偿权纠纷一案中，案涉土地并没有进行实际查封，没有履行正式查封手续，不能产生早于上诉人因租赁对案涉土地的占有使用权的法律后果，不属于山东康德木业有限公司私自处分已查封财产的行为。

一审判决适用法律错误。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条之规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

在租赁合同期限内，案涉租赁物所有权的变动，不能影响上诉人对案涉租赁物的合法占有、使用。

原判决以查封在前否定上诉人租赁优先权是错误的。

淄博高新城市投资运营集团有限公司向一审法院起诉请求：

判令淞源公司排除妨碍，腾退所占用的淄博市高新区西侧面积22000平方米的土地、地上建筑物及附着物（以下简称涉案不动产）；

判令淞源公司向原告支付自2021年3月22日至2021年7月21日的占用费250000元及自2021年7月22日至实际搬离之日按照65000元／月计算的占用费；

判令牛远林对第2项诉讼请求承担连带责任。

一审法院认定事实：

2016年5月20日，康德公司与淞源公司签订租赁合同，约定康德公司将涉案不动产中的面积6000平方米的厂房租赁给淞源公司，时间自2016年5月20日至2031年5月20日，租金每年100000元；合同未约定租金支付时间。

2017年8月1日，康德公司与淞源公司签订租赁合同，约定康德公司将涉案不动产中的面积16000平方米的厂房租赁给淞源公司，时间自2017年8月1日至2027年8月1日，租金每年160000元；合同未约定租金支付时间。

涉案不动产中的国有土地使用权人原系康德公司。

山东巧媳妇食品集团有限公司与康德公司、牛永德、张佐花追偿权纠纷一案，由一审法院执行。

2014年11月4日，法院查封康德公司面积32291.76平方米的国有土地使用权。

2021年2月23日，一审法院出具成交确认书，确认原告购得涉案不动产。

2021年3月19日，出具执行裁定书，裁定涉案不动产所有权及相应的其他权利归原告所有，涉案不动产所有或其他权利自裁定送达原告时转移。

2021年7月28日，原告取得涉案不动产中的面积22000平方米的土地的国有建设用地使用权。

另查明，淞源公司系自然人独资有限责任公司，股东为牛远林。

两被告委托诉讼代理人牛永利还系康德公司股东、经理。

2021年3月24日，在执行人员所做调查笔录中，牛永利认可在康德公司将厂房租赁给淞源公司前未通知法院。

淞源公司至今占用涉案不动产。

庭审中，原告述称诉讼请求第2项占用费标准是参照相近位置仪器仪表产业园相似厂房的价值确定的，两被告对此标准不予认可。

一审法院认为，原告系涉案不动产的所有权及相应的其他权利人，享有《中华人民共和国民法典》第二百六十九条第一款“营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。”规定的权利。

淞源公司主张根据租赁合同占用涉案不动产，但其租赁合同签订时间系法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”规定的情形，淞源公司构成无权占有，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告有权要求淞源公司排除妨害，返还涉案不动产。

原告主张的占用费标准无有效证据证明，原告在本案中也未申请司法鉴定，原告的该主张在本案中不予支持，原告可待证据充分后另行主张。

相应的，原告主张牛远林承担连带责任在本案中亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：

被告淄博淞源木业有限公司于判决生效之日起十日内排除妨害，返还原告淄博高新城市投资运营集团有限公司位于淄博市高新区西侧面积22000平方米的土地、地上建筑物及附着物；

被告牛远林在本案中不承担责任；

驳回原告淄博高新城市投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2525元，原告淄博高新城市投资运营集团有限公司负担2475元，被告淄博淞源木业有限公司负担50元。

本院二审期间，上诉人淞源公司提交证据一协议书一份、结清证明一份、淞源公司支付上海仲利国际租赁有限公司设备款付款凭证60份，拟证明康德公司与上海仲利国际租赁有限公司之间的融资租赁业务关系，康德公司欠仲利租赁公司金2347000元，双方于2016年6月14日就偿还租金事项签订《协议书》，因康德公司经营停滞，不能按协议书支付所欠租金，遂请求淞源公司代为偿还，淞源公司通过公司财务人员王爱丽向仲利公司还款60笔，代康德公司偿还全部2347000元款项；提交证据二2016年淞源公司付康德公司2015年职工工资明细，证明因康德公司拖欠职工工资，淞源公司代康德公司支付工人工资，共计1180729元。

以上证据作为淞源公司与康德公司签订租赁合同的基础事实，综合证明淞源公司代康德公司支付上海仲利国际租赁有限公司租金234.7万元、代付其拖欠的工人工资1180729元，共计3527729元。

由于康德公司无力偿还淞源公司代其支付的款项，故与淞源公司签订厂房租赁合同，采取以租金代偿借款的方式，将厂房租赁给淞源公司。

被上诉人淄博高新城市投资运营集团有限公司对以上证据的真实性无法核实，即使该证据真实，该证据仅能证明淞源公司与康德公司存在租赁关系，该证据与本案不具有关联性，根据上诉人陈述其与康德木业租赁关系的起始时间为2016年5月20日，而山东巧媳妇食品集团有限公司基于其与康德木业等追偿权纠纷，查封案涉土地、地上建筑物及附着物的时间为2014年11月4日，被上诉人证实基于该追偿权纠纷启动的司法拍卖程序于2021年2月23日竞得了案涉土地、地上建筑物及附着物，因查封时间早于其租赁关系形成时间，因此上诉人的租赁关系即使存在也不能对抗被上诉人的所有权。

对上诉人淞源公司提交的证据，本院认定如下：

因被上诉人对证据真实性无法核实，待本院结合本案其他事实对证明效力予以认定。

二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，人民法院查封案涉土地后，出租人与承租人签订租赁合同，承租人主张在租赁期内阻止向查封土地受让人移交占有被执行的不动产，人民法院不予支持。

本案中，通过(2020)鲁0391执恢32号案件能够确认2014年11月4日一审法院就已查封康德公司面积32291.76平方米的国有土地使用权，该土地包含被上诉人通过司法拍卖程序竞得的案涉土地、地上建筑物及附着物。

康德公司与淞源公司分别于2016年5月20日、2017年8月1日签订租赁合同，两份租赁合同的订立时间均在一审法院查封之后，上诉人二审提交的证据仅能证明淞源公司与康德公司之间租赁合同的履行情况，不能证明双方租赁合同发生在一审法院查封之前，故上诉人淞源公司以此主张不予移交案涉土地、地上建筑物及附着物，于法无据，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人淄博淞源木业有限公司负担。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本判决为终审判决。

审判长　王　鹏

审判员　王　卉

审判员　胡晓梅

二〇二二年五月十日

书记员　李慧姣