中融信托融海财富(中融信托和中融财富是一家吗)

中融信托和房企的“明股实债”秘密股权信托产品常见的手法是,信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血,这样既不占用信托公司非标债权额,还能优化房企的财务指标,此外在对外转让时处置手段更加灵活

导读:中融信托最近很抢镜。1个月前以“骨折价”捡走乐视网创始人贾跃亭“最值钱”资产——乐融大厦,随后接连输血融创中国孙宏斌的几个地产项目。而受过它“恩惠”的,还有朋友圈内多个地产巨头,包括中国恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾集团、合生创展等。

然而,很多拿着中融信托地产产品的投资人,已经瑟瑟发抖,尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着中融信托的影子。2021年9月以来房企表外负债陆续暴雷,人们才意识到,信托与开发商背后的关系或许并不简单……

图源网络

作者|林乐诗


2021年7月29日,将FF(Faraday Future,简称FF,法拉第未来)捧上纳斯达克交易所的贾跃亭,脸上笑容还没卸下,“决心成为塔尖市场第一名”的他,心一横,将北京三里屯的项目“世贸工三”,以5.5折的“跳楼价”卖了出去。这是地处北京最繁华地段的商业中心,也是贾跃亭在国内“最值钱”的资产。

4个月后,世贸工三4公里外那座宏伟的乐融大厦(原乐视大厦),也难逃类似命运,最终打四折被拍走。乐融大厦终于不再姓“贾”。

很少有人注意到,这两笔交易的接盘方,都指向了同一个公司——中融信托。

贾跃亭的昔日“密友”,一位姓孙的山西老乡,最近也受到了中融信托的“恩惠”。11月13日,创远房地产有限公司将中山铭晟的20%股权卖给了中融信托,层层股权穿透后发现,卖家原来是融创中国(01918.HK)的老板孙宏斌。但孙老板似乎比贾老板更急于套现,仅仅两日后,融创便将旗下绍兴恒臻企业管理咨询有限公司20%的股权,用同样的手法转让给了中融。

最近,中融信托这个名字,突然频繁见诸报端,倒不是因为什么轰动性的买卖。一周前,中植系掌门人解直锟因突发心脏病去世,其外甥刘洋被临时推上台前,代为主持集团工作。刘洋此前的职位正是中融信托的董事长。

财熵此前的深度报道中指出,虽然中植集团早已退居中融信托的第二大股东之位,第一大股东是具有央企背景的经纬纺机(000666.SZ),但“低调做人高调做事”的解直锟,仍被视为中融的实际控制者。而凭借高超的财技,中融更是成为中植集团的“弹药库”,在中植帝国万亿资产的版图扩张中扮演了绝对主角。(详情请戳《“拯救大业”尚未过半,掌门人却“中道奔殂”,中植帝国何去何从?》

解直锟曾有一个中国版的“黑石梦”,早在24年前就大举布局房地产,随后才逐渐渗入金融领域。如今的中植系将资本触角伸向全国各地,而作为集团核心血池的中融信托,长期稳居行业第一梯队,和地产界很早之前也有着“斩不断理还乱”的隐秘关系。

深扒中融信托的“朋友圈”,会发现,除了孙宏斌的融创,还频频闪烁着中国恒大(03333.HK)、阳光城(000671.SZ)、华夏幸福(600340.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、祥生集团、蓝光发展(600466.SH)、宝能集团、中国奥园(03883.HK)、万达集团、合生创展(00754.HK)等房企的身影……


地产“催肥”信托行业

18年前,中融信托刚刚由中植系的解直锟接手时,还是一个行业垫底、规模仅12亿元的小型信托公司。

2004年土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩,倒逼房企在地产开发中另辟蹊径,放大自有资金杠杆,很多房企老板盯上了信托这片蓝海。这一点,万达集团的王健林深有感悟。当时他说,“房地产是资金高度密集型的产业,尽管银行推出十年、八年的长期贷款,但每年利率高达8%,没有一个开发商不想做房地产信托基金”。

很多地产项目落地快、收益高,向房地产投入资金是一笔双赢的生意。但忙着狼性扩张的中融信托,并没有赶上这个机会。

直到2010年,当时银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务,中融信托一面收缩银信合作,一面开始寻找新的业务合作模式,地产信托才逐渐进入解直锟的视线,成为中融业务增长的主要担当。

自此之后,中融信托的地产项目在全国各地“插旗”,最快时从项目考察到做信托计划,再到风控通过,3天就能完成。地产信托的“快投”,推动中融信托的规模裂变式增长。数据显示,2010-2014年,中融的资产管理规模从1820亿元攀升至7227亿元。换言之,仅仅4年时间,规模增加了5407亿元!

像中融信托这样向房企提供高息贷款的信托公司,在地产热潮中可谓赚尽了红利。截至2014年,房地产信托资产规模超过1.3万亿元,成为所有对房地产投资中增速最快的资金来源,也成为贡献信托行业营收的中流砥柱。

而对于很多房企来说,虽然信托融资成本较高,但和银行贷款相比,这个方式更加方便和灵活,尤其适用于那些从银行难以贷到款的小型开发商,只要预期地产项目足够赚钱,就能继续把资本游戏做大。

而且,和银行贷款、公开发债等其他融资手段相比,信托融资因其私募的性质,信息无须透明公开,因此腾挪空间也更大。

特别是,自2016年“房住不炒”首次提出开始,地产行业政策发生明显转向,禁止土地储备贷款、开发贷“432”要求(指房地产债权融资项目需符合“开发项目要保证四证齐全、企业资本金达到30%以上、开发商拥有二级以上资质”)等政策相继落地,融资渠道明显收紧。在此背景下,房企融资唯有伸向受限比较小的信托。所以,信托一度成为房企最倚重的融资渠道之一。

一般来说,信托公司和房企的合作方式主要有三种:信托贷款、股权投资、权益投资。信托贷款是债权型信托项目,即信托公司直接向房企发放贷款,获得固定收益,权属关系十分明确。但这种模式在2019年银保监会“23号文”出炉后受到严格监管。

因此,近几年信托对房企更常见的输血方式,是股权投资和权益投资。而这,成了“明股实债”的温床。


中融信托和房企的“明股实债”秘密

股权信托产品常见的手法是,信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血,这样既不占用信托公司非标债权额,还能优化房企的财务指标,此外在对外转让时处置手段更加灵活和高效。这早已是地产圈不言自明的秘密。

财熵发现,被扣上“假股真债”帽子的信托项目,往往有几个特征:1. 虽然表面上是长期股权,但一般附带12-24个月的存续期限;2. 这些项目通常宣传为“浮动收益”,但大部分仍会设置目标收益率,或者“旱涝保收”的条款;3. 一般会设定回购或业绩对赌协议,部分项目还会设有暗保约定、桌底协议。

据不完全统计,这两年中融信托和房企合作多达120只产品,80%被划分为“股权投资类”,大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。以财熵获得的“中融-承安88号集合资金信托计划”推介资料为例,这是2021年3月为融创定制的“权益类信托”项目。

推介资料显示,这个项目存续期为24个月,中融信托计划下的资金将用于设立或注资目标公司,投资于融创中山民众项目、中山五桂山项目、中山三角项目、沈阳金泰项目和南宁五象湖项目。虽然信托费用标明是“固定和浮动报酬混合”,但推介资料给出了7.6%的固定门槛信托收益率。这个计划最后还附带项目退出后融创回购股权的条款。

与此相对应的变化是,天眼查显示,融创旗下的“中山铭晟”在2021年3月新增了股东中融信托。来到5月,中山铭晟注资融创在中山市的三个楼盘所对应的项目开发公司——中山立信、中山建成和中山茵景,成了大股东,而这三家公司的部分股权目前都分别质押给了中融信托。

这不是中融信托第一次成为融创的“金主”,只不过2021年以来二者“合作”的频率有所增多。例如2021年3月,融创文旅将西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司70%的股份转让给中融;10月,融创将南宁融恒房地产开发公司21%的股权卖给了中融。类似的操作发生在广州融海房地产开发公司上——这是融创2021年4月才注册的公司,中融原持股49%,11月从融创处获得21%的股权。

很多房企的名字,也出现在中融信托的朋友圈名单中。例如,中融信托曾是恒大地产回A上市的八大战略投资方之一,也与中国恒大合作发行过多项信托计划。

深圳花现置业、成都远禹贸易、杭州高光置业本是花样年(01777.HK)、阳光城旗下子公司,但明面上却由中融信托持股100%,借此更好地为项目提供资金。2021年6月,合生创展将北京盛宏辰悦70%的股权转让给了中融。

中融信托频繁支援地产大佬,弹药似乎“取之不尽用之不竭”。有人质疑其资金来源,更多人担心的是,中融向房企一下子借出这么多钱,是否都能收回来?

尤其考虑到,市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着中融信托的影子。


地主家也没有余粮了?

1个月前,中融信托状告泰禾集团贷款违约36亿元。戏剧性的是,这场官司因被告缺席而未当庭判决。

距离泰禾出现资金链断裂已经过去一年半,如果说信托公司踩雷泰禾已是旧案,那么2021年几单房地产信托暴雷事件,对信托投资人来说,则真的不能视而不见了。

2021年1月15日,华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划,涉及产品为融昱100号和骥达11号。这只是华夏幸福“连环暴雷”的开始。5个月后,中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。

据悉,对于很多金融机构踩雷的华夏幸福,中融信托超越各家银行和头部信托公司,以近60亿的敞口,排名第一位。

除了华夏幸福,中国恒大、蓝光发展、佳兆业(01638.HK)、中国奥园、世茂集团(00813.HK)等房企的名字,也曾出现在信托兑付困难的黑名单上,而这些房企多数曾和中融信托有过“深度合作”。不少手持这些房企信托产品的投资人,已经瑟瑟发抖。

脑袋冒汗的,还有持有暂时没出现违约,但此前被疯传资金紧张的房企的信托产品。所谓无风不起浪,天知道等到信托到期日,这些房企还能不能腾出资金来偿还。

要知道,中融信托目前仍持有巨量的房地产信托。财新统计发现,2020年,房地产集合信托发行规模前五的信托公司中,中融信托以686亿上榜;目前其累计存续房地产集合信托规模占比,在行业排行第二。

由于信托产品的不透明性,财熵暂未得知哪些房地产信托产品即将到期。但大家可以参考一份数据排名——据证券时报统计,2020年1-12月,信托融资金额最多的10家开发商依次为:恒大、融创、世茂、阳光城、龙光集团(03380.HK)、佳兆业、万达地产、宝能、金科地产(000656.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)。信托公司中,未来两个月到期规模最大的信托公司,是光大信托和五矿国际信托,项目融资额均超过100亿元。

国盛证券表示,2021年12月是一个信托密集到期的节点。但更难的还在后头:“信托偿还压力将在明年3月、5月和6月增加,届时每月有超过500亿元的信托到期”。

肉眼可见,2021年信托违约情况增多。用益金融信托研究院数据显示,1-11月地产信托违约金额共计707.43亿元,在各投向领域占比较高。其中,8月、10月和11月的违约金额,分别为114.99亿元、123.88亿元和141.60亿元,较其他月份明显增加。

大多数人将这归因于政策对于房企融资的收紧。但另一个可能解释的原因是,信托公司渐渐开始打破“刚兑”。


唇亡齿寒:信托和房企深度捆绑?

“刚兑”,即产品出现兑付困难时先由信托公司垫资,一度是信托行业的传统,这是当时监管机构出于稳定金融信心的考量所规定的。

对于信托公司来说,声誉等于金字招牌,所以之前很多信托公司为了避免违约事件划花自己的“名片”,都会想尽办法掩盖兑付问题,甚至不惜动用自用资金填补窟窿。这就是为什么出现中融信托2016年一个信托项目底层资产违约后,时隔5年才动用法律武器,而期间投资人完全不知情的魔幻一幕。

但最近一年风向已变,监管要求金融机构打破刚兑,为的是实现优胜劣汰,提高市场运作效率。这可以解释,为什么最近一年很多信托公司不再兜底违约产品,任由暴雷的发生。

然而,也存在相当一部分信托公司依然选择为房企掩盖风险。据用益观察,在风险项目兑付方面,信托行业内依然存在采用滚动发行、借新还旧、发行TOT接盘、用自有资金垫付、展期或直接违约等方式进行隐性刚兑的现象。

毕竟,考虑到资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱,倘若房企最后因为流动性危机而破产倒闭,金融机构和信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

2021年12月13日至19日,房地产类集合信托产品的成立规模意外大增4.4倍。考虑到年末是集合信托产品到期的高峰期,这些激增的产品,不排除就是用来“借新还旧”的。

曾有业内人士透露,在信托产品违约的时候,杭工商信托的操作有点匪夷所思,“不仅不积极向发生逾期的融资人索偿,反而主动向违约方提出给对方展期”。

问题是,这兜得了一时,兜得了一世吗?在所有人都打破规矩的情况下,受伤的永远是那些守规矩的人。

对那些被违约的信托公司来说,更艰难的,还是之后的追索问题。房地产信托产品投资类大多数是股权类投资,有的产品是“假股真债”,但权属并不那么清晰。所以,对于房企来说,在资金链出现危机的情况,往往倾向于先兑付实实在在的债权,而不是信托产品。

例如,华夏幸福债务重组方案,此前的阻力主要来自信托投资人。一财报道,信托产品债权方的表决曾较为滞后。根据方案,华夏幸福给信托机构的展期是5年,但对于投资人来说,5年内变数太多。所幸的是,12月10日,这份重组方案获得高票通过,意味着信托、信托投资人最终还是做出让步。

“一旦房企暴雷,信托公司会比较吃亏,”一位房地产从业人员对财熵说,“他们基本很难做。之前和信托公司交流过,信托业务地产额度要大幅压降。以前做债和夹层多,现在只能投权益。”

然而,如前所述,权益类信托产品承担的风险更大。而且,虽然这类业务会给中融信托带来更多投资收益,但不一定会产生更多净利润。

这一点从中融信托2020年报中也得以证实。其2020年获得营业收入54.88亿元,同比增长2.41%。净利润为13.73亿元,同比下滑近22%,处于“增收不增利”的尴尬境地。事实上,自2016年以来,中融的业绩就一直在走下坡路。

“信托基本需要转行。”前述房地产人士对财熵说。目前,中融信托正在向标品信托投资体系和新的产融结合业务模式转向。

转型路漫漫。但眼下,信托必须直面未来一年房地产信托偿付高峰的挑战,这也是悬在整个行业之上的达摩克里斯剑。

“公司非标团队基本走光了,因为很多项目逾期,今年公司利润会大幅下滑,年终奖也肯定不会有了。” 一家民营信托公司的相关人士无奈说道。

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