房地产没有抵押物怎么融资(房屋没有抵押什么意思)_可转债打新

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房地产是以土地和建筑物为经营对象，进行开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

从定义来讲，房地产属于实体经济，但现实中，无论行业自身还是金融机构，都认为地产是类金融行业，其对金融的依赖程度非常高。

同时，房地产项目近年来已成为金融行业利润的重要来源，随着房企爆雷，金融机构自然首当其冲。

面对这种情况，金融机构该如何应对呢？

很多房企，在资金紧张初期，无论自身还是金融机构，均未完全意识到问题的严重性，相对乐观。

企业认为通过经营或者融资替换可以化解危机，金融机构认为，瘦死骆驼比马大，不会出现太大风险。

所以，我们注意到一个现象，就是某家房企突然就爆雷了，感觉毫无征兆。

当暴雷违约后，不管是企业还是金融机构，都先是乱了阵脚，然后冷静下来寻求解决方案。

此时，金融机构一般会通过各种增信方式来暂时应对债务危机。

追加抵押物

房地产融资一般会以土地加在建工程作为抵押物，在建工程抵押，每销售一套便需要解除抵押，相对繁琐。

在市场好的时候，地产项目属优质资产，受各金融机构青睐，多采用土地抵押加象征性少量在建工程抵押的形式。

鉴于房地产特殊性，随着销售合同的签订，土地的抵押价值实际已无法主张，就会出现抵押物不足值的现象。

部分融资采用股权形式或者信用担保形式，不存在抵押物，随着信用不在，此部分融资毫无增信可言，等于再裸奔。

无论从合规的角度还是降低风险的角度，追加项目抵押物会成为金融机构首选。

增加强制执行条款

强制执行一般是经过执行立案、执行调查、执行裁决、执行结案等一系列执行行为判决生效后，执行机关对当事人的强制执行行为。

如果融资合同中有强制执行条款并经过公证，出现企业不履行或者不完全履行合同项下义务的情况时，金融机构有权通过公证处申请强制执行证书，并向有管辖权的人员法院申请强制执行，而无须经过诉讼程序，同时企业自愿接受强制执行，并放弃对强制执行的抗辩权。

可见，拥有强制执行权，金融机构的维权更简单直接。

所以爆雷之后，原协议中有强制执行条款但未进行公证的，会要求企业进行公证。原没有此条款的，则申请增加此条款并进行公证。

项目股权质押

股权质押除了增信的目的，还有一个重要原因：确保本项目股权不被其他交叉违约情况冻结。

房地产项目公司，作为有限责任公司，不同公司间债务相互隔离，比如A项目的债权人不能执行B项目的资产。

但如果集团对外融资提供了担保，债权人则可能冻结集团投资项目的股权，要求享有股权收益权。

追加其他资产增信

在本项目抵押不足值的情况下，债权方也会积极跟企业沟通，通过增加其他项目抵押或者股权质押、保证担保等形式提高增信。

但是这种方式，一般企业只会同意对企业有重大影响的债权人追加其他资产增信，比如第一大、第二大债权人。

介入项目经营管控

爆雷前，融资合同也会有监管条款，但一般都流于形式，进行实质监管的较少。

集团整体出现信用危机后，项目自身经营现金流成为债权最重要的保障，金融机构会要求参与项目经营，强势管控，比如要求证章照共管、网银审批权等等，确保项目对外交易行为经过审核，保证公司资金资产的安全。

以上是企业爆雷后金融机构常规做法，随着事件发展，企业逐渐意识到，完全自救已不再现实，要想翻身，保住优质项目以及项目的经营权是根本。

随着爆雷房企的成熟，金融机构提出的增信措施，企业会保持谨慎态度，一般不会轻易同意。

此外，近几年企业融资方式花样繁多，不乏非金融机构融资，比如商票、民票借贷等，这些机构分散且一般为信用融资，而且多为中小型企业，关系到个人身家。

爆雷后，因没有增信在法定偿还顺序上也排在后面。此类债权人一定要找到关键人物沟通，打感情牌也好，威逼利诱也好，最好拿到一部分抵押物，或者通过抵房的形式最大限度保证利益。

同时要第一时间采取法律手段冻结项目资产，维护自身利益。

本文分析了金融机构采取的措施，面对金融机构的诉求和不同风格金融机构的处理方式，企业该如何应对呢，我们下篇交流。

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