信托贷款房地产四三二(房地产信托432原则)_可转债打新

2018年，在房地产企业融资需求总量增长的推动下，投向房地产领域的资金信托规模为2.69万亿元，同比有所增长。伴随房地产行业的变化，各家信托公司2018年的展业模式也在悄然变化：客户策略进一步向头部房企集中，重运营的主动管理业务模式愈加突出，各类业务创新模式服务房企的多元化战略成为更多公司的选择。

在持续稳定的调控政策引导下，房地产市场整体发展平稳，增速回落，市场逐步进入转型与分化期。同时，对于房地产市场的金融监管力度逐步加强，房企融资渠道收紧。

在开始聊房地产信托之前，先来看看中国信托业协会对房地产信托的定义：房地产信托业务是指信托公司按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以房地产或其经营企业为主要运用标的，对信托财产进行管理、运用和处分的行为。房地产信托的资金运用方式主要由贷款模式、股权模式、权益模式、资产证券化模式和组合模式，其中股权模式和贷款模式占比较高。

房地产信托的概念说完了，咱们说说房地产的一些基础知识，后面补上房地产信托交易结构等等相关信息。

房地产行业的主要形态有：住宅、旅游地产、办公类地产、商业地产、产业地产、养老地产。（看看您买的地产信托属于哪一类）

房地产的开发过程大致分为三个阶段：前期准备阶段、行政审批阶段、施工与销售阶段。前期准备阶段有项目的调研及立项、缴纳竞拍土地保证金、竞拍土地；行政审批阶段有签署相关合同文件及缴纳地价款、办理土地证以及用地规划许可证、办理建设工程规划许可证、办理建设工程施工许可证；施工与销售阶段这个就没有细分了，施工完了开始产品预售，接着开始销售楼盘。涉及到相关政府部门有国土资源局、规划局、发改委、建交委、工商局、税务局、房管局等等。

在开发房地产项目时会有一些相关术语，我们先来了解一下。一般相关术语有：三通一平、土地招拍挂、工程进度、销售进度、占地面积、建筑面积、容积率等等。

（1）三通一平：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整；土地招拍挂指的是《土地法》及国土资源相关部门规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公示出让；

（2）工程进度：主要进度节点“正负零”是指主体工程地面以下工程完成，即将进行地上工程施工所达到的工程状态；

（3）销售进度：是指从取得销售区可证开始，工程进度到正负零或者第N层的时候可以申请预售许可证，各城市预售条件各异；

（4）占地面积：是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，小区所占有的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内。

（5）建筑面积：也叫建筑展开面积，它是指建筑各层平面面积之和；

（6）容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越低，可回收的资金就越少。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，舒适度越高；容积率越高，舒适率越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

容积率在多少范围内为合理值呢？独栋别墅一般在0.2-0.5；联排别墅一般在0.4-0.7；六层以下住宅一般为0.8-1.2；七至十一层住宅为1.5-2.0；十二至十八层住宅一般为1.8-2.5；十九层以上住宅一般为2.4-4.5。

说完了一些相关术语，再聊一聊房地产开发的主要成本。房地产开发的成本主要有：土地成本、建安成本、税费成本、销售管理成本、开发商利润。开发商建房子首先要有土地，这就构成了房价的第一部分，也是重要组成部分，即土地成本，约占房价的30%-40%（比例仅做参考，下文皆是）；其次是建安成本，从打地基到最后带装修绿化，包括人工成本，大约占房价的30%-40%；然后开始交税，营业税、契税、所得税、印花税等各种税费，加起来大约占12%-15%；销售管理成本大概在10%-15%左右；最后一个就是开发商这边的利润，一般占房价的8%-15%。

一般接触房地产信托时我们经常听到项目符合四三二标准，笼统介绍下何为四三二标准。四三二标准指的是四证齐全、30%自有资金投入、二级房地产开发资质。四证指的是土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。不过对于大部分投资人来说，筛选房地产信托项目的无非三个条件，第一是排名前三十，第二是带土地抵押，第三便是项目地在北上广深一线城市。其实这个角度也没错，符合这三个条件的地产信托产品可以算比较优质的。但在对比项目时，可以多从几个方面入手，不光光看收益，增信措施等等，同时可以关注一下地产公司的营业额，销售额等等数据，不少实力不弱的地产公司，给出了很高的收益，现金流也很好，但因卡在排名被众多投资人pass掉。总之，投资有风险，入手需谨慎！

信托贷款房地产四三二(房地产信托432原则)

猜你喜欢