股权投资集合信托与贷款信托的区别(股权投资型信托)_百科

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一、简述半年踩雷事件

根据踩雷投资人分享的材料显示，其在2021年5月21日，购买了“XX信托•新力长沙琥珀园”信托项目共300万元。按照合同约定项目应于2022年3月24日到期，目前已连续延期两次，最新延期日为2022年7月30日。

延期项目全称是：XX信托-新力长沙琥珀园项目股权投资集合资金信托计划

，【期限】：12个月，【资金用途】:受让湖南新力在悦房地产开发有限公司所持有的湖南新淼房地产开发有限公司 98%股权的股权转让价款。信托计划通过持有湖南新淼房地产开发有限公司股权的方式实现间接对长沙旺国置业有限公司的股权投资，最终用于新力•琥珀园项目。

虽然项目在2022年3月到期才没有兑付。但多个事件已经预兆项目最终结果。

1、奇幻的2021年7月，一封《新力地产老板张园林求救信》在网上传播。信中称，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团，欠下16亿港元高利贷，未能脱离债务危机。对此信息新力集团也及时辟谣，称该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤。此时，距那位投资人认购的XX信托•新力长沙琥珀园成立计息才不到2个月。

2、8月份，相关网络报道，新力商票持票人表示，他们向新力集团进行了权利申请，催促尽快兑付，但到今没有得到任何官方的正面回复，他们担心的是新力资金链出现了问题，导致手里的票据无法兑付。

3、到了9月份，根据信托公司的2021 年第3季度信托资金管理报告显示，2021 年 9 月 20 日新力地产（02103.HK）股价出现巨幅波动，出现重大负面舆情。其他媒体报道9月20日这天新力控股股价跌87%；同时，该公司人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。信托公告显示，此次舆情导致新力地产暂停了琥珀园项目的开发建设和对外销售。同时，信托公司还查询到湖南新淼持有的长沙旺国置业有限公司（房地产投资项目的开发建设主体）的股权被长沙市中级人民法院冻结，经了解为长沙旺国置业原股东方陈灿与新力地产在之前的股权收购方面存在部分争议。可能是新力地产未付清项目的收购款，导致原股东起诉冻结项目公司股权。

二、谁的锅？

1、信托公司的锅！

新力项目的资料掌柜看完后，疑惑点之一是信托计划所投项目，其原股东方和新力集团存在股权收购争议（可能是收购款未付清），有如此大的瑕疵下，信托公司依然将资金投了进去，难道投前尽调形同虚设？

直到我看到合同中的相关描述，才找到了答案！或许信托公司事前就已经知道，只是选择了沉默。但就是这一点沉默，我们就能看出这个管理人是真的回归本源站在投资人的角度去管控风险，还是站在投资人的对立面。

这里稍微延伸一下，昨天掌柜分享的文章中，从信托业协会和银保监对信托公司评级的侧重点就可发现，信托资产质量是评价一个信托公司是不是一家好信托公司的核心指标，但这个指标普通投资人很难查到；掌柜分享的一个土办法是关注要考察信托公司的新发产品，看其准入门槛和相关风险控制措施，就可以大概估计这个信托公司的整体资产质量。据以判断是否值得托付。

2、新力地产的锅！

任泽平先生在其之前的报告中分析了房地产行业出现流动性问题的几大原因，其中一个重要原因是房企自己的：过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。

新力地产就是如此！

根据网络公开资料显示，新力地产作为一家年轻房企，2010年由33岁的张园林在江西南昌创办，2015年的新力还是一家销售额只有45亿的小房企，随后3年实现了三级跳，2016到2018年，销售额分别为161.3亿、428亿、887亿。

2019年11月，新力地产在中国香港上市，不仅是第一只成功上市的赣系房企，也让张园林成为当时最年轻的上市房企创始人。

2020年，新力的合约销售额1137亿，跨过千亿大关，较2019年的914亿增长24.4%。

新力集团发债这么快主要就是依赖高负债、高周转，才能在短短10年一跃成为1000亿房企，公开资料显示，其近几年其负债率一直维持在80%左右，2021年年中其资产负债率就达80.67%，总资产1143.17亿，净资产金仅为220.99亿；

除了高负债率以外，新力地产融资成本也高得惊人！公开资产显示新力地产的美元债票息最高就达9.5%；如此高负债率高成本的周转，叠加融资政策的限制，最终使患了规模饥渴症的房企倒下！

三、延期项目的相关进展！

1、信托公司已将相关项目公司股权划转至信托计划名下，包括湖南新淼房地产开发有限公司（以下简称“湖南新淼”，其持有长沙旺国置业有限公司 100%股权）100%的股权；湖南新川房地产开发有限公司（以下简称“湖南新川”，其持有长沙新力湘房地产开发有限公司 100%股权，长沙新力湘房地产开发有限公司为长沙紫园项目的开发主体）100%的股权

2、在项目出险后，新力方将位于武汉的新力帝泊湾项目 1879 个车位的使用、收益权益转让给本信托计划；虽然杯水车薪，但有胜于无。

3、信托公告显示，底层项目已经全面复工复产，并对外销售；项目形象和施工组织都已走向正轨。但受当前房地产形势及疫情等因素影响，购房人仍存在观望情绪，项目销售去化暂未恢复至正常水平，信托计划底层资产预计无法在短期内全部变现

客观来看，信托公司投前的尽调的确有吐槽点，同时项目出险后信托公司处理比较积极，且项目建设进度不错；不足的是投资人依靠正常销售回款短期内无法兑付全额本息。除非项目引进新战投，这对信托公司来说又是一项艰巨的挑战。同时我们也注意到，信托项目风险化解率，也是信托评级的重要考核点，什么管理规模营收规模都是浮云。困难往往与荣耀相伴相随，希望信托公司不负投资人所托。

股权投资集合信托与贷款信托的区别(股权投资型信托)

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