但从局部与个体看，仍然有的城市人口在迅速增长着，这将推动河北城市间住宅市场的持续分化走势
河北，或许是由于承担着拱卫帝都的重任，肩负别样的特殊职责的缘故，在经济上一直不温不火。好在京津冀经济圈的政策定位及雄安新区的设立，终于为其注入了新的经济活力并确立了龙头，掀开了河北雄起篇章的第一页。
2020年至今的后疫情时代，全国尤其是南方城市在世界性的货币放水推动下，住宅市场再一次风生水起，此起彼追。哪怕是东北黑龙江的边陲城市如鸡西 、绥化等，6月份平均房价也同比上涨了14.8%和13.3%。虽然其他省份也有一些城市房价在下跌，但确是少见河北这样“泰山崩于前而面不改色”，“它涨任他涨，猛龙过大江”的省份。
这样的稳重风格，河北14城（含辛集、定州和雄安新区，下同）会一直持续吗？我们知道，住宅的价值源于城市的价值，住宅的价格受到供需变化的影响。而住宅市场的需方是“人”，有“人”就有住房需求；与此同时，有“人”就有城市人口红利，经济就能够实现快速发展，从而推动城市价值提高，反过来再次影响住宅市场价值增长。这是一个良性逻辑的闭环，反之亦然。
这样的一个闭环一旦形成，如果没有强力外力，如国家特别的政策与规划赋能等，是极难打破的，人口便成为了影响住宅市场的最重要的长期因素。所以河北发布的全国第七次人口普查结果便成了我们研究城市住宅市场长期走势的重要依据。
PART 1 河北13城（无廊坊数据）房价及同比涨跌情况
在谈未来之前，我们总是需要与大家一起了解一下现在。前文说过，河北各城市的房价几乎没有受到全国尤其是南方、东部城市楼市大幅上涨的影响，依然迈着不变的步伐，走着自己的路。看下图：
可以看到，在全国318城中有118个市涨幅超过5%的7月，河北竟无一个城市位列其中；比较下跌城市同比跌幅，全国仅有11个城市同比下跌超过8%，承德便跻身此列。这不能不算是一个奇迹了。
是河北房价太高了吗？我们再看下图：
比较河北辖下城市房价高低，我们可以参考国家统计局发布的相关数据：
1—6月份，东部地区商品房销售面积37433万平方米，同比增长31.3%；销售额54169亿元，增长45.9%。中部地区商品房销售面积24609万平方米，增长33.4%；销售额18582亿元，增长41.3%。西部地区商品房销售面积23621万平方米，增长18.6%；销售额17684亿元，增长22.1%。东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%；销售额2497亿元，增长16.5%。
由此我们可以知道，1-6月份东部地区全部成交商品房平均价格为14，470.92元；全国商品住宅平均成交价格为10，702.06元。
要知道，前者数据包括商品住宅和写字楼等商业房的价格，后者则是全国含中西部地区的住宅均价。
反过头来看河北城市房价图表，哪怕是房价最高的廊坊与石家庄，也无一超过东部地区商品房成交均价；同时，除了廊坊、石家庄、唐山和秦皇岛外，无一城市房价超过全国含中西部及东北地区在内的平均价格。
高么？真心不高。至于原因，最重要的只有一点，便是城镇居民收入相对较低，购买力差，无法形成强有力的购买需求，市场长期处于买方市场。
虽然全省的角度看，处在这样的买方市场中。但从局部与个体看，仍然有的城市人口在迅速增长着，这将推动河北城市间住宅市场的持续分化走势。
PART 2 河北14城的人口十年增长
从河北统计局官方网站，我们可以知道：
河北省常住人口为74610235人，全省常住人口与2010年第六次全国人口普查的71854210人相比，增加2756025人，增长3.84%，年平均增长率为0.38%。
全省7461万常住人口，十年增长275万人。从全国的维度看，常住人口总量列第6位，人口增量列第12位,，与2010年比在全国总人口中的比重下降0.06。这些数据，已经反映了河北人口增长的疲态。再从辖下城市的维度看，如下图：
可见，在河北最近10年增长的275万人中，石家庄占109万、廊坊占110万。两城合计在全省人口增量中的占比高达79.63%；此外，便是雄安新区和秦皇岛。
我们为什么不提图中人口增量更高的邯郸几个城市？因为这些城市人口基数大，其人口增长多源于自然生育因素。看下图的城市人口增长率即知：
从图中，我们知道全省常住人口增长率最高的城市为廊坊、雄安和石家庄，同时人口增长率为负值的则是张家口-5.3%、承德-3.3%、衡水-2.9%、定州-5.8%和辛集-3.8%。
从数据对比中可以知道剔除人口自然增长因素后的流入人口前三甲城市为廊坊、雄安和石家庄，而邯郸等市落选。更重要的是，上述张家口、承德等五个城市的常住人口在不断地下降，人口流出态势明显。
试想，城镇居民住宅购买力不足，且人口不断流出的城市，住房需求必然是不断下降的。如此又如何能期待房价的长期上涨呢？何况，在人口流出的情势下，还有着人口老龄化造成的房屋供给在不断增加。这造成了这五个城市买方市场的进一步深入和加剧。
PART 3 河北14城的人口老龄化推动二手房供给的增加
人口普查结果，每一个数字都在人口经济学中可以找到其深层次的含义。限于篇幅，我们不能一一解读。但人口老龄化因素，是一个直接影响住宅市场供给的关键。所以，我们在有限的篇幅内进行一下简单的城市比较。看下图：
上图可见，河北辖下14城中低于全省60岁以上人口比重19.85（高于全国平均水平18.70%）的城市只有廊坊、邯郸、石家庄、雄安新区、邢台和沧州。这六城与常住人口增长率居前的城市重叠的仍然是廊坊、雄安和石家庄。
看前文人口增长率下降的五个城市，则与唐山、秦皇岛共同构成了60岁以上人口超过20%、老龄化最严重的城市团队。这七个城市，随着老龄人口在未来的不断逝去，必然造成大量的二手房推向市场，导致住宅市场向买方市场演化的进一步加剧。
PART 4 人口流动的主要推动力量——薪酬
人口流动的世界性规律，就是由乡村向城市，由小城市向大城市，由内陆城市向沿海城市。而这一切的根本，都只有一点，便是利益。利益具体到普通人，便是收入；对流动人口的主力军年轻人来说，则是薪酬。
为什么河北人口主要流向了廊坊、雄安和石家庄？我们从各城市统计局发布的“城镇非私营单位就业人员年平均工资”数据（无雄安新区数据，但想必不低），便可以一目了然。
可以看到，廊坊是河北省第一高薪城市，第二位的便是石家庄；虽然无雄安新区的平均工资数据，但我们想任何人都不会相信它低于以上两个城市。再看张家口、承德、衡水、定州和辛集，分列全省的第8、7、11、13和第9位。之所以使用的数据是“非私营单位”平均工资，而非“私营单位”这一更能代表城市居民收入的指标，是因为流动人口多为年轻且高学历人才，他们更加倾向于在“非私营单位”就业，两者的关系更加密切。
这就解释了这五城为何常住人口持续下降。毕竟，追逐利益是人和资本的本能。
【结语】
我们刚刚分析了河北辖下14城的人口增减与流动，及人口老龄化现状，并提出了推动人口流动的主要因素为薪酬的高低。但这些仅仅是我们分析的表面数据。
对于14城住宅市场未来的趋势而言。这些表面数据结果反映的是人口流入造成的住房需求增长、老龄化严重造成的供给加大，以及薪酬差距下对未来人口流动趋势的助推作用。
人口因素影响经济发展，经济发展推动城市地位提高和居民收入增长；人口与收入双增推动住房需求和购买力的提高，进而推升住宅市场房价。反之亦然，但却是一个良性循环与恶性循环的天地之差。
所以，从河北14城范围来看，我们只看好雄安、廊坊和石家庄。对人口流出的五个城市，必须保持一个谨慎、慎之又慎的态度。
